De prijzen zijn de afgelopen twee jaar gestegen, maar de belangen van de kopers zijn veranderd
In de afgelopen twee jaar heeft de vastgoedmarkt in Kroatië, ondanks externe factoren – de pandemie van het coronavirus en zelfs twee zware aardbevingen – de opwaartse trend van de prijzen voortgezet. Op het niveau van de hele Republiek Kroatië stegen de vraagprijzen een jaar geleden met 4,05% voor appartementen en zelfs met 7,73% voor huizen, en een soortgelijke trend was zichtbaar in de vergelijking van de prijzen van 2019 ten opzichte van 2020.

Appartementen tot 60 vierkante meter en huizen tot 150 vierkante meter zijn het meest in trek

Vorig jaar waren kopers het meest geïnteresseerd in appartementen met een grootte van 50 en 60 vierkante meter, maar liefst een derde van hen, terwijl slechts 5% van de kopers op zoek was naar appartementen met een grootte van 100 vierkante meter. Concreet zijn in Zagreb appartementen van 60 vierkante meter het meest gewild. Er is ook grote belangstelling voor appartementen van 40 en 50 vierkante meter. Bijna de helft van de potentiële kopers (45%) behoort tot deze drie vierkante groepen, terwijl slechts 31% van dergelijke appartementen te koop wordt aangeboden. Anderzijds zijn er meer appartementen van 80 vierkante meter op de markt dan er vraag naar is.
In Kroatië zijn huizen met 100 en 150 vierkante meter woonoppervlak het meest gewild. Er worden er minder van aangeboden dan waarin de kopers geïnteresseerd zijn. De huizen tussen 300 en 400 vierkante meter zijn het minst gewild. Na beide aardbevingen, die van Zagreb en Petrinja, daalde het aandeel te koop staande woningen in delen van Zagreb die dichter bij het epicentrum lagen, evenals de belangstelling voor onroerend goed in die delen, maar deze trend veranderde na de zomer van 2021 en steeds meer potentiële kopers zijn weer op zoek naar onroerend goed in die delen van de stad, zodat de aardbevingen de prijzen op de lange termijn niet hebben beïnvloed.
De gemiddelde vraagprijs voor een vierkante meter appartement in Zagreb is nu 2.297 euro, en voor een vierkante meter huis 1.441 euro. Vierkante meters appartement zijn nog steeds het duurst in het stadscentrum, waar verkopers meer dan 2.500 euro vragen, en vraagprijzen onder de 2.000 euro voor een vierkante meter appartement in Zagreb zijn gemiddeld te vinden in de buitenwijken van de stad – Brezovica, Podsused en Sesvete.

Toenemende belangstelling voor kleinere gebieden rond Zagreb en aangrenzende provincies

Het lijkt erop dat sommige kopers er steeds meer over denken om naar kleinere gebieden te verhuizen. Vorig jaar werd in de districten Zagreb, Krapina-Zagorje en Virovitica-Podravina het grootste verschil tussen vraag en aanbod geregistreerd, waarbij de vraag naar huizen groter is dan het aanbod. Ook in het district Karlovac en in de stad Zagreb zelf is de vraag groter dan het aanbod. In het district Karlovac is de prijs per vierkante meter van een huis de afgelopen twee jaar met 21% gestegen, hoewel het nu nog zeer betaalbaar is en de gemiddelde vraagprijs 657 euro bedraagt.
Hier moet worden verduidelijkt dat het niet gaat om een letterlijk gebrek aan huizen op de markt, maar dat zij niet voldoen aan de voorwaarden van de vraag. In de stad Zagreb en het district van Zagreb zijn huizen van 100 vierkante meter bijvoorbeeld bijzonder populair, goed voor 12% van de totale vraag, terwijl slechts 6% van het aanbod in dezelfde categorie valt. In het algemeen is bijna de helft (43%) van de kopers in dit gebied op zoek naar huizen van 75 tot 150 vierkante meter, waarvan slechts een kwart van het totale aanbod te koop staat. Ze zijn minder geïnteresseerd in huizen van 200 vierkante meter of meer, die te koop staan en meer dan ze vragen.

Anderzijds zijn er in de kustprovincies, met uitzondering van het district Dubrovnik-Neretva, en in het binnenland meer huizen beschikbaar dan er vraag naar is, en in Slavonië is de vraag naar huizen slechts iets groter dan het aanbod.

Deze trend komt niet tot uiting in de vraagprijzen, zodat Dubrovnik-Neretva, Split-Dalmatië en Istrië nog steeds de provincies zijn met de duurste vierkante meters huizen. In het voorseizoen van 2020 daalden de prijzen korte tijd, maar aan het eind van de zomer van hetzelfde jaar bleven ze meestal stijgen. In Dubrovnik zelf wordt gemiddeld 4.151 euro per vierkante meter gevraagd, in Split 2.033 euro en in Rovinj 2.620 euro. In Dubrovnik is de vraagprijs voor een vierkante meter huis de afgelopen twee jaar licht gedaald, in Split is hij in dezelfde periode gestegen, terwijl Rovinj de hele tijd stabiel is gebleven.

In de afgelopen twee jaar zijn de vraagprijzen van appartementen aan de kust ook gestegen, voor een vierkante meter appartement in Split is de gemiddelde vraagprijs 2.974 euro per vierkante meter (+11,24%), in Zadar 2.398 euro (+12,37%), in Rovinj zelfs 3.336 euro. (+28,21%), en in Dubrovnik, dat als enige onder hen een daling kent, is de gemiddelde vraag nog steeds het hoogst, namelijk 3.575 euro (-6,61%). De vraagprijzen van appartementen in Rijeka zijn de afgelopen twee jaar met 22% gestegen, zodat de gemiddelde prijs per vierkante meter nu 1.879 euro bedraagt.

Lage prijzen en weinig vraag naar vierkante meters in de provincies die de meeste inwoners hebben verloren

Het district Vukovar-Srijem, dat de afgelopen 10 jaar bijna 20 procent van zijn bevolking heeft verloren, noteert een gemiddelde vraagprijs van 455 euro per vierkante meter, wat 4,4 procent minder is dan in 2019. In Vukovar zelf is de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter van een appartement de afgelopen twee jaar echter gestegen, en in plaats van 561 bedraagt deze nu 777 euro. Dezelfde trend doet zich voor in district Brodsko-Posavska. In Slavonski Brod zijn appartementen duurder dan twee jaar geleden, zodat de gemiddelde vraagprijs nu 978 euro per vierkante meter bedraagt, terwijl de prijzen in de provincie dalen.

In het district Sisak-Moslavina, de tweede in de rij voor bevolkingsafname, is geen sprake van een daling van de vastgoedprijzen (reeds laag – gemiddeld 512 euro per vierkante meter), maar er zij op gewezen dat in deze gebieden zowel de vraag naar als het aanbod van vastgoed extreem laag zijn.
De provincie Lika-Senj verloor maar liefst 15,8% van haar bevolking in vergelijking met de vorige telling, maar de vraagprijzen per vierkante meter (gemiddeld 1.307 euro) zijn vrij hoog in vergelijking met andere provincies met een uitgesproken bevolkingsafname. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter van een appartement in Gospić is laag, die bedraagt nu 960 euro per vierkante meter in vergelijking met de prijs op districtsniveau, maar het gemiddelde wordt verhoogd door toeristische bestemmingen langs de kust en in het binnenland van Lika (Senj, Novalja, Plitvička Jezera).

Volgens ervaringen uit de praktijk zijn buitenlanders behalve naar de kust ook op zoek naar Zagreb en Gorski kotar

De directeur van het makelaarskantoor Opereta en onze vaste klant, Borislav Vujović, onthult hoe klanten “ademen”. – Als gevolg van de aardbeving en de epidemie is er een grotere vraag naar huizen en grond in de omgeving van Zagreb dan in het stadscentrum, waar de verkoop van oude appartementen sterk is vertraagd en nieuwbouw een absolute hit is. De prijzen van appartementen zijn zeer hoog voor de koopkracht van kopers, dus de omgeving van Zagreb zal steeds interessanter worden – verklaart Vujović en voegt eraan toe dat de aanhoudende inflatie de vastgoedprijzen nog enige tijd zal doen stijgen.

Wat de belangstelling van buitenlanders betreft, is Istrië volgens Vujović voor hen nog interessanter dan voorheen, en ze houden steeds meer van Gorski Kotar en Zagreb. – De vraag naar appartementen is veranderd, nu worden vakantiewoningen met zwembad gezocht. Kopers uit het buitenland kopen een “tweede huis” in Kroatië, ze hebben andere behoeften dan de inwoners, en onze prijzen zijn ook laag in vergelijking met de prijzen in de EU – concludeert Borislav Vujović.